Kuntotarkastus ennen asunnon ostoa: mitä tarkistaa ja kenen vastuulla

Kuntotarkastus, kuntokartoitus ja kuntotutkimus

Asuntokaupan kuntotarkastus on pääosin aistinvarainen tarkastus, jossa käydään läpi rakennuksen näkyvät rakenteet, tilat ja tekniikka sekä tehdään tarvittaessa pintakosteusmittauksia. Se antaa ostajalle ja myyjälle kuvan rakennuksen kunnosta ja mahdollisista riskirakenteista.

Kuntotutkimus on tarkempi selvitys, jossa rakenteita avataan, tehdään mittauksia ja otetaan näytteitä laboratorioon. Sitä suositellaan usein kuntotarkastuksen jatkotoimenpiteeksi, jos tarkastaja havaitsee riskirakenteen tai kosteusvaurion merkkejä.

Kuntotarkastajalta ei Taloustaidon mukaan ole vaadittu laissa tiettyä pätevyyttä (2021). Pätevyyden voi tarkistaa esimerkiksi FISE Oy:n rekisteristä, johon on merkitty asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) pätevyyden saaneet tarkastajat.

Omakotitalo: ostajan selonottovelvollisuus

Kiinteistökaupassa, kuten omakotitalon kaupassa, sovelletaan maakaarta. Ostajalla on selonottovelvollisuus: hän ei voi myöhemmin vedota virheeseen, joka olisi pitänyt huomata huolellisessa tarkastuksessa. Korkeimman oikeuden ratkaisut ovat korostaneet, että esimerkiksi kellarin kosteus voi velvoittaa ostajan selvittämään rakenteita tarkemmin mittauksin ja avauksin.

Jos kuntotarkastaja suosittelee jatkotutkimuksia, ostajan kannattaa ottaa ne vakavasti. Taloustaidon mukaan ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei vaadi suositeltuja lisätutkimuksia ennen kauppaa (2021).

Tavallisesti myyjä teettää kuntotarkastuksen ennen myyntiä, mutta ostaja voi teettää myös oman tarkastuksen. Selvitä, kuka tarkastuksen teki, milloin ja millä laajuudella, ja lue raportti kokonaan, myös jatkotoimenpidesuositukset.

Osakeasunto: tarkista taloyhtiön tilanne

Kerros- ja rivitalon osakeasunnossa tavallista kuntotarkastusta ei yleensä tehdä, mutta taloyhtiön kunto vaikuttaa suoraan tuleviin vastikkeisiin. Pyydä nähtäväksi isännöitsijäntodistus, taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys tai pitkän aikavälin suunnitelma sekä viimeisimmät tilinpäätökset ja yhtiökokouksen pöytäkirjat.

Kiinnitä huomiota tuleviin suuriin korjauksiin. Isännöintiliiton Putkiremonttibarometrin 2026 mukaan perinteisen putkiremontin mediaanikustannus oli koko maassa 890 euroa ja pääkaupunkiseudulla 1 000 euroa asuinneliöltä, joten esimerkiksi 60 neliön asunnossa putkiremontin osuus voi olla kymmeniä tuhansia euroja.

Lue myös, mitä isännöitsijäntodistuksessa kerrotaan asunnossa tehdyistä muutostöistä. Jos edellinen omistaja on remontoinut kylpyhuoneen tai keittiön, kysy, onko työstä ilmoitettu taloyhtiölle ja onko siitä olemassa dokumentit, kuten vedeneristystodistus. Puutteet voivat vaikuttaa siihen, kuka vastaa mahdollisista vahingoista myöhemmin.

Isännöitsijäntodistus ja yhtiön taloustiedot
Kunnossapitotarveselvitys tulevista korjauksista
Yhtiölainaosuus ja rahoitusvastikkeen kesto
Osakkaan tekemät muutostyöt ja niiden dokumentit

Rakennusajan tyypilliset riskirakenteet

Kuntotarkastuksessa kiinnitetään huomiota rakenteisiin, jotka ovat tietyn aikakauden taloissa alttiita kosteus- ja homevaurioille. Raportissa niistä käytetään usein nimitystä riskirakenne. Riskirakenne ei tarkoita, että vaurio olisi varmasti olemassa, mutta se kertoo, mihin lisäselvitykset kannattaa kohdistaa.

Kysy myyjältä ja tarkastajalta, mitä rakennuksen aikakauden riskirakenteita kohteessa on ja onko niitä korjattu. Pyydä nähtäväksi korjausten dokumentit, laskut ja mahdolliset aiemmat tutkimukset.

Valesokkeli ja maanvastaiset seinät tai lattiat
Tasakatto ja sisäpuoliset sadevesijärjestelmät
Kellarin ja alapohjan kosteudenhallinta
Märkätilojen vedeneristys ja putkistojen ikä
Ilmanvaihdon toimivuus

Jos virhe löytyy kaupan jälkeen

Virheestä on ilmoitettava myyjälle eli reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita. Käytännössä tämä tarkoittaa yleensä muutamaa kuukautta, joten reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti heti, kun virhe huomataan.

Kiinteistökaupassa ostajan on reklamoitava virheestä viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaari). Määräaika ei oikeuta odottamaan, vaan kohtuullisen ajan vaatimus pätee koko ajan.

Kuluttajaneuvonta auttaa asuntokaupan riidoissa silloin, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja. Yksityishenkilöiden välisissä riidoissa kannattaa kääntyä asuntokauppaan perehtyneen lakimiehen puoleen. Oikeusturvavakuutus voi kattaa osan kuluista, joten tarkista oma kotivakuutuksesi.

Muista myös kaupan kulut

Kunnon lisäksi kokonaiskustannukseen vaikuttavat varainsiirtovero (1,5 % osakkeesta, 3 % kiinteistöstä), lainan kulut ja korko sekä mahdollinen kuntotarkastuksen tai lisätutkimusten hinta. Lainakatto on 1.7.2026 alkaen 95 % kaikille ostajille, joten omarahoitusta tarvitaan vähintään 5 % kauppahinnasta.

Myyntiajat ovat nyt pitkiä: kiinteistönvälittäjien kautta myytyjen asuntojen keskimääräinen myyntiaika oli elokuussa 2026 koko maassa 119 päivää. Kun aikaa on, kunnon selvittämiseen kannattaa käyttää se. Asuntotutka kokoaa ajankohtaiset neliöhinnat, myyntiajat ja korot kaupungeittain.

Usein kysyttyä

Onko kuntotarkastus pakollinen asuntokaupassa?

Laki ei vaadi kuntotarkastusta, mutta omakotitalokaupassa ostajalla on selonottovelvollisuus. Kuntotarkastus on tavallinen tapa täyttää se ja vähentää riitojen riskiä.

Kauanko omakotitalon virheestä voi reklamoida?

Maakaaren mukaan viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Lisäksi reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Mitä asiakirjoja osakeasunnosta kannattaa pyytää?

Isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, tilinpäätökset ja yhtiökokousten pöytäkirjat. Niistä näkee tulevat korjaukset ja yhtiön talouden tilan.

Asuntotutka kokoaa aiheen luvut, määräajat ja palvelut yhteen. Avaa Asuntotutka →

Valmiit työkalut

Vuokranantajan laskelma · Vuokratuotto, verot ja kulut sekä vuokrauksen tarkistuslista
Muuttolista · Muuton tehtävät aikajanalla 8 viikosta muuttopäivään

Lähteet

Artikkeli on yleistä tietoa eikä korvaa viranomaisen, juristin tai neuvojan ohjetta. Tarkista ajantasainen tieto lähteistä.

Muut oppaat

Varainsiirtovero 2026: paljonko, milloin ja miten maksetaan