Ensiasunnon osto 2026: ASP, varainsiirtovero ja valtion takaus

Varainsiirtoveron vapautus on poistunut

Ensiasunnon ostaja ei enää saa vapautusta varainsiirtoverosta. Verohallinnon mukaan vapautus on mahdollinen vain, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024. Nyt ensiasunnon ostaja maksaa veron samoin kuin muutkin ostajat.

Varainsiirtovero on asunto-osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä, kuten omakotitalosta tontteineen, 3 %. Esimerkiksi 200 000 euron kerrostalokaksiosta vero on 3 000 euroa. Myös ASP-säästäjä maksaa veron. Laskentaperusteet ja maksuajat on kerrottu tarkemmin varainsiirtovero-oppaassamme.

ASP uudistui 1.6.2026

Asuntosäästöpalkkiojärjestelmä eli ASP on edelleen ensiasunnon ostajan tärkein valtion tukema rahoitusmuoto. Uusi laki tuli voimaan 1.6.2026. ASP-tilin voi avata 15-vuotiaana, jos ei ole aiemmin omistanut vähintään puolta asunnosta. Aiempi 44 vuoden yläikäraja poistui.

Säästäminen tehdään nyt kuukausittain. Hyväksyttyjä talletuksia on oltava vähintään 20 kuukaudelta, ja kuukausitalletus on 50–1 500 euroa. Ennen 1.6.2026 avatuilla tileillä voi jatkaa vanhoilla neljännesvuositalletuksilla. Säästöille maksetaan verotonta korkoa ja lisäkorkoa.

Säästöjen on oltava vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta. ASP-laina voi olla enintään yhdeksän kertaa säästöjen määrä, ja yhdessä mahdollisen lisälainan kanssa enintään 90 % hankintahinnasta. ASP-lainan voi nostaa aikaisintaan 18-vuotiaana.

ASP-lainan edut ja enimmäismäärät

ASP-lainan suurin etu on valtion korkotuki ja maksuton takaus. Korkotukea maksetaan ensimmäisten kymmenen vuoden ajan: jos lainan korko ylittää 3,8 %, valtio maksaa 70 % ylittävästä osasta. Valtio takaa ASP-lainasta enintään 25 % maksutta. Jos lainaan otetaan pankin korkosuoja, korkotukea ei saa.

Valtioneuvoston asetuksella vahvistetut korkotukilainan enimmäismäärät ovat 1.6.2026 alkaen kahta tasoa. Esimerkiksi 200 000 euron asunnon ostaja Turussa tarvitsee 20 000 euron ASP-säästöt, ja ASP-laina voi olla 180 000 euroa.

Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen, Tampere, Turku ja Oulu: 230 000 euroa yhdelle, 345 000 euroa kahdelle ostajalle
Muut kunnat: 160 000 euroa yhdelle, 240 000 euroa kahdelle ostajalle
Lyhennysvapaata enintään neljä vuotta yhteensä, yhtäjaksoisesti enintään kaksi vuotta

Valtion takaus tavalliseen asuntolainaan

Myös ilman ASP:tä asuntolainaan voi saada valtion takauksen, jos ostat tai rakennutat asunnon omaan käyttöösi. Valtiokonttorin ohjeen mukaan valtio vastaa enintään 20 %:sta lainan jäljellä olevasta pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 eurosta asuntoa kohden. Takauslainaa voi saada enintään 85 % hankintahinnasta.

Takauksesta peritään kertaluonteinen 2,5 %:n takausmaksu takauksen määrästä. 20 000 euron takauksen maksu on siis 500 euroa. Lainan enimmäisaika on 25 vuotta, ja lyhennysvapaiden kanssa enintään 29 vuotta. Takausta haetaan lainaa myöntävän pankin kautta.

Lainakatto ja omat säästöt

Finanssivalvonnan lainakatto rajaa, paljonko asuntolainaa voi saada suhteessa vakuuksiin. Ensiasunnon ostajan lainakatto on ollut 95 %, ja kesällä 2026 Finanssivalvonta nosti tilapäisesti 95 %:iin myös muiden ostajien lainakaton. Lainakatto ei tarkoita, että pankki myöntäisi lainan automaattisesti, vaan pankki arvioi aina maksukyvyn.

Varaa omista varoista myös kaupan kulut: varainsiirtovero, mahdollinen pankin toimitusmaksu ja valtion takauksen maksu. Kuntotarkastuksesta ja taloyhtiön tilanteen selvittämisestä kerrotaan erillisessä oppaassa.

Mitä muuttuu vuonna 2027

Hallituksen kehysriihessä keväällä 2026 sovittiin lisämuutoksista ASP:hen ja valtiontakaukseen. Tavoitteena on eduskuntakäsittely syksyllä 2026 ja voimaantulo vuoden 2027 alussa. Lausunnoilla olleessa luonnoksessa ASP-lainan omarahoitusosuus laskisi 10 %:sta 5 %:iin, ASP-lainojen takauksen enimmäismäärä nousisi 95 %:iin hankintahinnasta ja muiden takauslainojen 90 %:iin. Myös laina-aikoja pidennettäisiin.

Muutokset ovat vasta esityksiä. Jos kauppa ajoittuu vuodenvaihteeseen, tarkista ajantasainen tilanne pankista, Valtiokonttorista tai ympäristöministeriöstä. Asuntojen hinnat, korot ja lainakaton tilanteen löydät Asuntotutkasta.

Usein kysyttyä

Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveroa 2026?

Kyllä. Ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %.

Paljonko pitää säästää ASP-tilille?

Vähintään 10 % asunnon hinnasta, ja talletuksia on oltava vähintään 20 kuukaudelta (50–1 500 €/kk).

Paljonko valtion takaus maksaa?

Tavallisen asuntolainan takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä. ASP-lainan takaus on maksuton.

Onko ASP:ssä yläikärajaa?

Ei enää. Uudessa 1.6.2026 voimaan tulleessa laissa 44 vuoden yläikäraja poistui.

Asuntotutka kokoaa aiheen luvut, määräajat ja palvelut yhteen. Avaa Asuntotutka →

Valmiit työkalut

Vuokranantajan laskelma · Vuokratuotto, verot ja kulut sekä vuokrauksen tarkistuslista
Muuttolista · Muuton tehtävät aikajanalla 8 viikosta muuttopäivään

Lähteet

Artikkeli on yleistä tietoa eikä korvaa viranomaisen, juristin tai neuvojan ohjetta. Tarkista ajantasainen tieto lähteistä.