Konditionsgranskning före bostadsköp: vad som ska kontrolleras och vem som ansvarar

Konditionsgranskning, konditionskartläggning och konditionsundersökning

En konditionsbesiktning vid bostadsköp är huvudsakligen en sinnesbesiktning där byggnadens synliga konstruktioner, utrymmen och teknik gås igenom och vid behov ytfuktmätningar görs. Den ger köparen och säljaren en bild av byggnadens skick och eventuella riskkonstruktioner.

En konditionsundersökning är en noggrannare utredning där konstruktioner öppnas, mätningar görs och prover tas för laboratorium. Den rekommenderas ofta som en fortsättning på konditionsgranskningen om granskaren upptäcker tecken på en riskkonstruktion eller fuktskada.

Enligt Taloustaito krävs det enligt lag ingen särskild behörighet av en konditionsgranskare (2021). Behörigheten kan kontrolleras till exempel i FISE Oy:s register, där de granskare som har erhållit behörighet som bostadsaffärernas konditionsgranskare (AKK) är antecknade.

Egnahemshus: köparens undersökningsplikt

På fastighetsaffärer, såsom försäljning av ett egnahemshus, tillämpas jordabalken. Köparen har undersökningsplikt: hen kan inte senare åberopa ett fel som borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning. Högsta domstolens avgöranden har betonat att till exempel fukt i källaren kan förplikta köparen att undersöka konstruktionerna närmare med mätningar och öppningar.

Om besiktningsmannen rekommenderar fortsatta undersökningar bör köparen ta dem på allvar. Enligt Taloustaito kan köparen förlora rätten att åberopa ett fel om han eller hon inte kräver de rekommenderade tilläggsundersökningarna före köpet (2021).

Vanligtvis låter säljaren göra en konditionsbesiktning före försäljningen, men köparen kan också låta göra en egen. Ta reda på vem som gjorde besiktningen, när och i vilken omfattning, och läs rapporten i sin helhet, även rekommendationerna om fortsatta åtgärder.

Aktiebostad: kontrollera bostadsbolagets situation

I en aktielägenhet i ett flervåningshus eller radhus görs vanligen ingen vanlig konditionsgranskning, men bostadsbolagets skick påverkar direkt kommande vederlag. Be att få se bostadsbolagets bolagsbevis, underhållsbehovsutredning eller långsiktiga plan samt de senaste bokslutet och bolagsstämmoprotokollen.

Var uppmärksam på kommande stora reparationer. Enligt Isännöintiliittos Putkiremonttibarometri 2026 var mediankostnaden för en traditionell rörrenovering 890 euro per bostadskvadratmeter i hela landet och 1 000 euro i huvudstadsregionen, så till exempel i en bostad på 60 kvadratmeter kan andelen för rörrenoveringen vara tiotusentals euro.

Läs även vad bostadsbolagets disponentintyg säger om renoveringar som gjorts i bostaden. Om den tidigare ägaren har renoverat badrummet eller köket, fråga om arbetet har anmälts till bostadsbolaget och om det finns dokumentation, till exempel ett vattentätningsintyg. Brister kan påverka vem som ansvarar för eventuella skador senare.

Förvaltarintyg och bolagets ekonomiska uppgifter
Underhållsbehovsutredning om kommande reparationer
Lånedel och finansieringsvederlagets varaktighet
Ändringsarbeten som en aktieägare utfört och deras dokument

Typiska riskstrukturer under byggtiden

Vid en konditionsgranskning fäster man uppmärksamhet vid konstruktioner som i hus från en viss tid är utsatta för fukt- och mögelskador. I rapporten kallas de ofta riskkonstruktioner. En riskkonstruktion betyder inte att skada säkert finns, men den visar var tilläggsutredningarna bör riktas.

Fråga säljaren och granskaren vilka riskkonstruktioner som är typiska för byggnadens tid som finns i objektet och om de har reparerats. Be att få se reparationernas dokument, fakturor och eventuella tidigare undersökningar.

Falsk sockel och väggar eller golv mot marken
Platt tak och invändiga dagvattensystem
Fuktkontroll i källare och bottenbjälklag
Vattentätning av våtutrymmen och rörens ålder
Ventilationens funktion

Om ett fel upptäcks efter köpet

Ett fel ska anmälas till säljaren, det vill säga reklameras, inom skälig tid från det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. I praktiken innebär detta i regel några månader, så det lönar sig att reklamera skriftligen genast när felet upptäcks.

Vid en fastighetsaffär måste köparen reklamera ett fel senast inom fem år från att fastigheten överlåtits i besittning (jordabalken). Tidsfristen ger inte rätt att vänta, utan kravet på en skälig tid gäller hela tiden.

Konsumentrådgivningen hjälper vid tvister om bostadsaffärer när säljaren är näringsidkare. I tvister mellan privatpersoner lönar det sig att vända sig till en jurist som är insatt i bostadsaffärer. En rättsskyddsförsäkring kan täcka en del av kostnaderna, så kontrollera din egen hemförsäkring.

Kom också ihåg kostnaderna för köpet

Utöver skicket påverkas totalkostnaden av överlåtelseskatt (1,5 % för aktier, 3 % för fastighet), lånekostnader och ränta samt ett eventuellt pris för en konditionsundersökning eller tilläggsundersökningar. Lånetaket är från 1.7.2026 95 % för alla köpare, så egen finansiering behövs med minst 5 % av köpesumman.

Försäljningstiderna är nu långa: den genomsnittliga försäljningstiden för bostäder som sålts via fastighetsförmedlare var 119 dagar i hela landet i augusti 2026. När det finns tid lönar det sig att använda den till att utreda skicket. Bostadsradar sammanställer aktuella kvadratmeterpriser, försäljningstider och räntor per stad.

Vanliga frågor

Är en konditionsgranskning obligatorisk vid bostadsköp?

Lagen kräver ingen konditionsbesiktning, men vid ett egnahemshusköp har köparen undersökningsplikt. En konditionsbesiktning är ett vanligt sätt att fullgöra den och minska risken för tvister.

Hur länge kan man reklamera ett fel i ett egnahemshus?

Enligt jordabalken senast fem år efter att besittningen överlåtits. Dessutom ska reklamation göras inom skälig tid efter att felet upptäckts.

Vilka handlingar lönar det sig att begära för en aktiebostad?

Förvaltarintyg, underhållsbehovsutredning, bokslut och protokoll från bolagsstämmor. Av dem framgår kommande reparationer och bolagets ekonomiska läge.

Bostadsradar samlar ämnets siffror, tidsfrister och tjänster på ett ställe. Öppna Bostadsradar →

Räkna själv

Bostadskalkylator: vad kostar en bostad i ditt område? · gratis

Färdiga verktyg

Hyresvärdens kalkyl och dokumentmallar · Hyresavkastningskalkyl och 9 Word-mallar: uppsägning, hyreshöjning, varning, deposition, flyttbesiktning
Flyttlista · Flyttens uppgifter på en tidslinje från 8 veckor före till flyttdagen

Källor

Artikeln är allmän information och ersätter inte anvisningar från en myndighet, jurist eller rådgivare. Kontrollera aktuell information i källorna.